再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない土地に建つ建築物で、老朽化しても建て替えすることが許されていない、すなわち「再建築不可」の物件のことを指します。
建物の建て替えができないという条件があるぶん格安で販売されていることが多い反面、売却を検討しても買い手がつきにくいというネックが多い物件でもあります。
今回はそんな再建築不可物件を相続してしまった場合などで、不要になり売却を検討している際に高く売却する方法について紹介していこうと思います。
再建築不可物件を売却するには
再建築不可物件は上記のように条件を課せられているため安価で取引される傾向があります。地価の高いエリアにある再建築不可物件は格安でその土地に住むことができるといったメリットもありますが、接道義務を満たしていないために住みずらく買い手がなかなか見つからないケースの方が多いといいます。そんな再建築不可物件を売却するには高く売るためには以下のような方法をとることが一般的です。
再建築可能の状態にして売却する
建築基準法の接道義務とは、土地の間口が幅員4m以上の道路に2m以上接していることが条件とされています。この条件を満たしてあげるための一つの方法として「セットバック」が挙げられます。
セットバックとは、所有する土地を後退させることにより、前面道路の幅を広くすることです。このような道路を「みなし道路」「2項道路」と呼びます。
もし、道路の向かい側が住宅地であれば、道路の中心からみて2m後ろに下がらなければなりません。向かい側が水路や崖であれば、自分の土地側で4mの道幅が必要です。ただし、土地を後退する＝敷地面積が狭くなるのでその点も念頭に置かなければなりません。
近隣の土地を買い取るのも一つの方法です。もし隣接している土地が空き地であれば、そこを購入し、接道部分を広く取ることもできます。ですが、隣地の所有者に合意を得なければなりません。それなりに出費が増えることも見込んでおくべきです。
フルリフォームをして売却する
建て替えはできませんが、リフォームは可能です。フルリフォームをする場合、手続きが必要なこともありますが、老朽化が気になる場合は、見た目が綺麗な状態にすることで買い手がつきやすくなります。
ただし、フルリフォームには費用がかかります。また、売却金額にリフォーム費用を上乗せするのは難しく、再建築ができない事実は変わらないので、元を取るのは厳しい状態です。
再建築不可物件の処分方法
まず、収益物件として貸す方法が挙げられます。再建築不可物件を第3者に貸して、家賃収入を得ることです。自分が住まない場合でも、どなたかに物件を貸し出すことで毎月安定した収入を得られます。
不動産会社の仲介を利用して売却することも可能です。ただし、建て替えができないリスクがあるため、周辺相場のおよそ5～7割の売却価格になることも踏まえたうえで依頼しましょう。
再建築不可物件を買い取ってくれる不動産会社に依頼するのも一つの手です。不動産会社の仲介にて売却を行っても買い手がつかない可能性もあります。できるだけ早く手放したい・現金化を希望する場合は、この方法が適しているかもしれません。
